Von A bis Z: Komplexes einfach erklärt

Das Glossar erläutert Begriffe aus dem Gesewo-Kosmos und der Immobilienwelt, zeigt Zusammenhänge auf und bietet vertiefende Infos.

Unser Glossar

Abschreibungen und Abschreibungsfonds
Anlagewert
Baukostenindex
Beitrag zur Förderung der Selbstverwaltung und der Gemeinschaftsentwicklung
Betriebskosten und Betriebskostensatz
Buchwert
Darlehen
Dreistufiges Selbstverwaltungsmodell
Erneuerungen und Erneuerungsfonds
Finanzierung der Liegenschaften
Finanzen Hausverein
Fonds
Freie Darlehen
Gebäudewert
Gebäudeversicherungswert / Gebäudeneuwert
Generalversammlung
Genossenschaft
Genossenschaftsanteil
Hausverein / Hausgemeinschaft
Innovationsfonds
Kapitalkosten
Kostenmiete und Kostenmietmodell
Landwert
Pflichtdarlehen
Pflichtdarlehensfonds
Solidaritätsfonds
Selbstverwaltung und Stufenmodell
Unterhaltskosten, Unterhaltsfaktor und Unterhaltspauschale
Wertberichtigung

Abschreibungen und Abschreibungsfonds

Mit der Nutzung eines Objekts oder einer Liegenschaft reduziert sich deren Wert. Dieser Wertverlust muss sich in der Buchhaltung abbilden – deshalb werden Abschreibungen vorgenommen. Während der Anlagewert, genauer der Gebäudewert, fixiert ist, muss der Buchwert stetig reduziert werden. Diese Wertreduktion wird als "abschreiben" bezeichnet.

Mit den Abschreibungen äufnet die Gesewo für jedes Haus Jahr für Jahr den jeweils hauseigenen Abschreibungsfonds. Die Häuser werden dabei isoliert betrachtet. Kontinuierliches Abschreiben hat den positiven Nebeneffekt, dass wir auch weniger Fremdkapital aufnehmen müssen. So sinken die Zinsen, welche die Gesewo den Banken oder Darlehensgeber:innen bezahlt. Vorbehältlich steigender Zinsen sinken die Finanzierungskosten also stetig.

Unser Ziel ist die nachhaltige Liegenschaftenverwaltung, dazu gehört auch die Vermeidung einer plötzlichen Wertberichtigung. Deshalb schreiben wir schon heute jedes einzelne Haus ausreichend ab.

Unsere Abschreibungspraxis: Bei der Gesewo wird derzeit pauschal und bei allen Liegenschaften gleich abgeschrieben, nämlich über 100 Jahre jährlich 0.75% des Anlagewerts. Man geht also davon aus, dass sämtliche Gebäude 100 Jahre ertüchtigt werden, sobald sie zur Gesewo stossen – unabhängig davon, wann sie gebaut worden sind. In den letzten 25 Jahren werden keine Erneuerungsarbeiten mehr getätigt, sondern verwendet die Einlagen in den Erneuerungsfonds zur Abschreibung der verbliebenen 25 Prozent. Das erklärt, warum in der Theorie nur auf 25 Prozent und nicht auf null Prozent abgeschrieben wird.

Der Vorstand und die Geschäftsstelle legen für jede Liegenschaft die jährlichen Abschreibungen fest. Sie sind eine wichtige Komponente der Kostenmiete.

Steuerliche Auswirkungen der Abschreibungen: Abschreibungen sind steuerfrei. Allerdings setzt der Gesetzgeber Grenzen. Steuern würden fällig, wenn wir mehrere Jahre nicht und dann plötzlich einen grossen Betrag abschrieben. Deshalb ist die stetige Äufnung des Abschreibungsfonds, das kontinuierliche Abschreiben, so wichtig.

Anlagewert

Der Anlagewert beschreibt die gesamten Investitionen bei der Erstellung einer Liegenschaft. Er setzt sich aus dem Gebäudewert und dem Landwert zusammen. Der Landwert entfällt, wenn es sich um eine Liegenschaft im Baurecht handelt – bei der Gesewo sind das die Hörnlistrasse, das Obertor oder die Attikerstrasse in Wiesendangen.

Der anfängliche Anlagewert beruht bei Neubauprojekten in der Regel auf der Schlussrechnung des Bauprojekts und dem Kaufpreis für das Land – eine Ausnahme stellen Liegenschaften im Baurecht dar. Bei Liegenschaften, die wir nicht selbst erstellen, sondern bereits fertiggestellt kaufen, wird als Anlagewert der Kaufpreis eingesetzt. Hinzu kommen etwaige Investitionen für unmittelbar durchgeführte Sanierungen. Sanierungen können sich auch später auf den Anlagewert, genauer auf den Gebäudewert, auswirken. Dies geschieht, wenn wertvermehrende Investitionen getätigt werden. Zum Beispiel beim Einbau höherwertiger Fenster oder der Ergänzung von Küchen. Solche Investitionen bringen einerseits einen Mehrnutzen. Ein zweiter Vorteil ist, dass diese nicht vollständig aus dem Erneuerungsfonds finanziert werden müssen.

Der Anlagewert, genauer der Buchwert bildet die Grundlage der Finanzierungskosten. Er ist ein wichtiger Faktor der Kostenmiete.

Baukostenindex

Statistik Stadt Zürich veröffentlicht regelmässig den Index der Wohnbaupreise – wir nennen ihn vereinfacht den Baukostenindex. Er berücksichtigt die aktuelle Kostenentwicklung im Zusammenhang mit dem Bau und Unterhalt eines theoretischen Mehrfamilienhauses in Zürich. Er ist damit ein wichtiger Indikator dafür, wie sich der Gebäudeneuwert entwickeln wird, der wiederum ein wichtiger Faktor der Kostenmiete ist.

Beitrag zur Förderung der Selbstverwaltung und der Gemeinschaftsentwicklung

Seit der Einführung des Stufenmodells im Jahr 2024 erhält jeder Hausverein einen jährlichen Betrag zur Förderung der Selbstverwaltung und Gemeinschaftsentwicklung ausbezahlt. Dieser Betrag richtet sich nach der Anzahl der Bewohnenden: 40 Franken pro Erwachsene:r, 20 Franken pro Kind, jedoch mindestens 500 Franken pro Hausverein. Die Beiträge bilden einen Faktor der Kostenmiete.

Vor 2024 galt die Praxis, dass die Hausvereine max. 10% der Unterhaltspauschale für „Hausvereinsbedürfnisse“ einsetzen konnten. Seit Einführung des dreistufigen Selbstverwaltungsmodells und wurde diese Praxis geändert und mit dem neuen Förderbeitrag ein zusätzlicher Faktor der Kostenmiete eingeführt.

Betriebskosten und Betriebskostensatz

Die Betriebskosten umfassen

• die allgemeinen Betriebskosten wie Hypothekenverwaltung, Versicherungen, Veranstaltungen, Darlehensbewirtschaftungen, Personaladministration,
• die gesamte Öffentlichkeitsarbeit mit Website und Newsletter,
• die strategische Verwaltung,
• Weiterentwicklungen (z.B. Projekte wie Stufenmodell, Überprüfung des Kostenmietmodells etc.),
• die liegenschaftenspezifischen Aufwände.

Die Betriebskosten werden bei der Gesewo proportional entlang der Hauptnutzflächen (HNF) auf die Liegenschaften verteilt. Der Betriebskostensatz stellt die Gesamtbetriebskosten der Gesewo geteilt durch die Quadratmeter Hauptnutzfläche sämtlicher Gesewo-Liegenschaften dar. Die Betriebskostensätze der letzten Jahre:
2015: 30.25 CHF / m² HNF
2016: 31.85 CHF / m² HNF
2017: 35.30 CHF / m² HNF
2018: 38.50 CHF / m² HNF
2019: 31.15 CHF / m² HNF
2020: 30.59 CHF / m² HNF
2021: 35.14 CHF / m² HNF
2022: 41.85 CHF / m² HNF
2023: 44.68 CHF / m² HNF
2024: 44.69 CHF / m² HNF

Es gibt unterschiedliche Gründe für die Schwankungen des Betriebskostensatzes. Ein wichtiger sind Neubau- und Akquisitionsprojekte. In Jahren, in denen Liegenschaften geplant oder gekauft werden, kann ein Teil der Betriebskosten der Gesewo auf diese Projekte gebucht werden. Allerdings geht dies zu Lasten des Anlagewerts dieser Liegenschaft.

Der Betriebskostensatz für das laufende Jahr liegt erst mit dem Jahresabschluss, also im zweiten Quartal des Folgejahres vor. Deshalb wird dieser für das aktuelle Jahr immer als Mittelwert aus den tatsächlichen Werten der beiden vorangegangenen Jahre und dem budgetierten Wert für das laufende Jahr gebildet. Die Betriebskosten sind ein wichtiger Bestandteil der Kostenmiete.

Buchwert

In der Immobilienwelt beschreibt der Buchwert den buchhalterischen Wert einer Liegenschaft. Der Buchwert berechnet sich aus dem Anlagewert minus der bereits getätigten Abschreibungen. Es handelt sich sozusagen um den „Restwert“ oder auch den theoretischen Zeitwert. Der Buchwert sinkt bei stetiger Abschreibung Jahr für Jahr.

Darlehen

Darlehen sind Kredite, die Privatpersonen oder juristische Personen (z.B. Firmen, Vereine, Stiftungen) der Gesewo gewähren. Darlehen stellen ein wichtiges Finanzierungsinstrument unserer Liegenschaften dar, denn sie werden als Eigenkapital bewertet. Dies erlaubt uns überhaupt erst die Aufnahme von Hypotheken, also von Fremdkapital. Bei der Gesewo gibt es Pflichtdarlehen und freie Darlehen.

Dreistufiges Selbstverwaltungsmodell

Die Gesewo bietet ihren Hausvereinen ein abgestuftes Selbstverwaltungsmodell mit den drei Stufen mini, midi und maxi an, das sie in Zusammenarbeit mit den Hausvereinen entwickelt hat. Die Verantwortung für die Verwaltungsaufgaben liegt je nach Stufe beim Hausverein oder bei der Geschäftsstelle.

Maxi ist die Stufe, bei welcher die Hausvereine ihre Liegenschaften innerhalb der Rahmenvorgaben maximal selbst verwalten. Die Stufe mini orientiert sich an den Mindestvorgaben, welche die Genossenschaft für die Selbstverwaltung der Liegenschaften durch den jeweiligen Hausverein vorsieht. Die Stufe midi bietet eine mittlere Stufe der Selbstverwaltung. Festgehalten ist dies detailliert im Reglement dreistufige Selbstverwaltung mit integriertem Anhang (Tabelle). So kann jeder Hausverein bedürfnisorientiert wählen, wie weit die Bewohner:innen ihr Haus selbst verwalten.

Erneuerungen und Erneuerungsfonds

Der Erneuerungsfonds dient der Finanzierung werterhaltender Investitionen, also der stetigen sowie der grosszyklischen Erneuerung einer Liegenschaft. Bis maximal ein Prozent des Gebäudeversicherungswerts darf jährlich in den Erneuerungsfonds eingelegt werden, ohne dass dafür Steuern fällig werden. Man tut gut daran, dieses Maximum auszureizen – was wir bei der Gesewo auch tun. Wir dürften den Erneuerungsfonds auch stärker äufnen, dies muss aber mit einem konkret geplanten Er-neuerungsvorhaben hinterlegt sein – oder es werden Steuern fällig.

Die Berechnung auf Grundlage des Gebäudeversicherungswerts ist entscheidend, denn dieser spiegelt die aktuellen Kosten der Liegenschaft wie Baustoffpreise und Handwerker:innenhonorare. Die Erstellungskosten sind im Gebäudewert respektive dem Anlagewert abgebildet. Der Gebäudeversicherungswert ist nicht fixiert. Er wird alle paar Jahre entlang der spezifischen Teuerung (siehe Baukostenindex) angepasst. Deshalb steigen auch die Einlagen in den Erneuerungsfonds mit der Zeit.
Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind ein Bestandteil der Kostenmiete.

Finanzierung der Liegenschaften

Unsere angestrebte Finanzierungsstruktur der Liegenschaften besteht zu 21% aus Eigenkapital und 79% Fremdkapital. Das Eigenkapital ist aufgeschlüsselt in

• 1% Genossenschaftsanteile,
• 10% Pflichtdarlehen,
• 10% freie Darlehen.

Das Fremdkapital setzt sich aus Hypotheken und Darlehen von Banken und anderen Institutionen, zum Beispiel der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger EGW, zusammen. Die Zinsen dieser Darlehen und Hypotheken werden gemittelt und ergeben so einen Durchschnittszinssatz: Den Poolzins. Nicht Teil des Poolzinses sind die Zinsen für Darlehen, die der Kanton Zürich oder die Stadt Winterthur einzelnen Liegenschaften gewährt.

Der Poolzinssatz lag im Dezember 2022 unter 0.9%; im Jahr 2017 lag er noch bei fast 1.5%. Aktuell steigen die Zinsen wieder, das führt zu steigenden Finanzierungskosten, auch für die Gesewo. Da wir mehrheitlich Hypotheken mit langen Laufzeiten abgeschlossen haben, wird der Poolzinssatz langsam und mit Verzögerung steigen.

Die Finanzierungs- oder Kapitalkosten sind ein wichtiger Faktor der Kostenmiete.

Finanzen Hausverein

Jeder Hausverein führt eine eigene Buchhaltung. Diese enthält die Ausgaben und Einnahmen aus dem Beitrag zur Förderung der Selbstverwaltung und der Gemeinschaftsentwicklung. Einige Hausvereine weisen in der Buchhaltung auch weitere Einnahmen und Ausgaben wie Mitgliederbeiträge, Vermietung einer Gemeinschaftsgefrieranlage oder Gästezimmervermietung aus. Die Rechnung des Hausvereins wird durch die Revisor:innen des Hausvereins kontrolliert.

Fonds

Die Gesewo führt drei Fonds: den Solidaritätsfonds, den Pflichtdarlehensfonds und den Innovationsfonds.

Freie Darlehen

Der Hausverein ist verpflichtet, zehn Prozent des Wertes «seiner» Liegenschaft (Anlagewert) als freie Darlehen zu beschaffen. Freie Darlehen sind verzinst. Diese Darlehen können auch aus dem Umfeld der Bewohner:innen stammen, also von Personen gezeichnet werden, die nicht bei der Gesewo wohnen. Zusammen mit den Pflichtdarlehen beteiligen sich die Bewohnenden so mit 20 Prozent des Anlagewerts an der Finanzierung der von ihnen bewohnenten Liegenschaft.

Freie Darlehen können auch gezeichnet werden, ohne spezifisch einem Haus zugeordnet zu werden.

Die Verzinsung der freien Darlehen fällt umso höher aus, je länger das Darlehen gezeichnet wird. Die Zinsen liegen in der Regel leicht über jenen der Kassenobligationen der Zürcher Kantonalbank. Sie sind also eine attraktive Geldanlage – und noch für die gute Sache! Hier geht es zu den aktuellen Darlehenskonditionen. Kontakt auf der Geschäftsstelle ist Daniela Heiniger.

Gebäudewert

Siehe Anlagewert.

Gebäudeversicherungswert / Gebäudeneuwert

Die Bezeichnungen Gebäudeversicherungswert und Gebäudeneuwert können synonym verwendet werden, denn versichert wird der theoretische Gebäudeneuwert.

Der Gebäudeversicherungswert, auch GVZ-Wert, beschreibt die Kosten, die mit einem kompletten Neubau der Liegenschaft einher gingen. Wenn also ein Brand das Gebäude zerstörte, was müsste die Gebäudeversicherung dann zahlen? Der Wert wird von einer:einem Immobilienbewerter:in bestimmt und mit dem Gebäudeversicherungsindex (GVZ-Index) aktualisiert, siehe auch Baukostenindex. Es ist üblich, Gebäude alle fünf bis zehn Jahre schätzen zu lassen.

Weil wir uns auf den Zürcher Index der Wohnbaupreise abstützen, liegt liegt der Gebäudeneuwert bei der Gesewo leicht höher als der Gebäudeversicherungswert. Der Vorteil: er wird häufiger angepasst, wir vermeiden die sprunghaften Anpassungen des GVZ-Index.

Vom Gebäudeneuwert/Gebäudeversicherungswert wird bei der Kostenmiete vieles abgeleitet, allem voran das Unterhaltsbudget und die Einlagen in den Erneuerungsfonds.

Generalversammlung

Die Generalversammlung (GV) ist das oberste Organ der Genossenschaft. Die GV entscheidet über Fragen von grundsätzlicher Bedeutung und wählt die anderen Organe wie den Vorstand und die Geschäftsprüfungskommission. Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwei Arten der Generalversammlung: die ordentliche und die ausserordentliche Generalversammlung. Die ordentliche Generalversammlung hat zwingend einmal jährlich, innert 6 Monaten nach dem Ende des Geschäftsjahres stattzufinden. Bei der ausserordentlichen Generalversammlung handelt es sich hingegen um eine Versammlung, die je nach Bedürfnis einberufen wird. Details zur Generalversammlung sind in den Statuten geregelt.

Genossenschaft

Genossenschaften sind Zusammenschlüsse von (natürlichen und/oder juristischen) Personen, die gleiche oder ähnliche wirtschaftliche, soziale oder kulturelle Interessen verfolgen. In unserem Fall geht es um Liegenschaften zum Wohnen und Arbeiten. Diese Organisationsform lässt sich historisch weit zurückverfolgen: Sie war bereits den Römern bekannt, im Mittelalter gab es Allmendgenossenschaften, und auch die Eidgenossenschaft ist ein Zusammenschluss. Mehr zur (moderneren) Genossenschaftsbewegung findest du hier.

Die Grundsätze des Genossenschaftswesens werden im Bundesgesetz, genauer dem Obligationenrecht, Teil 3, Artikel 829ff geregelt. Unsere Statuten bauen auf dieser Gesetzgebung auf. Gut zu wissen: Genossenschafter:innen sind gleichberechtigt. Entscheidungen werden demokratisch getroffen, allem voran an der Generalversammlung. Jedes Mitglied der Gesewo (Genossenschafter:in) zeichnet einen Genossenschaftsanteil.
Die Organisation unserer Genossenschaft ist in unserem Organigramm dargestellt.

Genossenschaftsanteil

Für Mieter:innen zwingend, für alle anderen ebenfalls möglich: Um Mitglied der Gesewo zu werden, muss ein Anteil an unserer Genossenschaft erworben werden. Der Wert eines Genossenschaftsanteils beträgt 2’000 Franken. Als Genossenschafter:in ist man – unabhängig von der Anzahl erworbener Anteile – berechtigt, mit einer Stimme an der jährlichen Generalversammlung teilzunehmen. Der Genossenschaftsanteil ist Teil der Finanzierung unserer Liegenschaften und ist nicht verzinst. Der Anteil wird bei Austritt vollumfänglich zurückbezahlt.

Hausverein / Hausgemeinschaft

Die Bewohner:innen der Gesewo-Liegenschaften, die Hausgemeinschaften, organisieren sich als Verein. Dem Hausverein überträgt die Gesewo einen Teil der Liegenschaftenverwaltung zur Selbstverwaltung. Der Hausverein organisiert die Selbstverwaltung und unterstützt das gemeinschaftliche Zusammenleben. Er fördert Kontakte unter den Bewohner:innen und organisiert ein soziales Netz wie auch die freiwillige Nachbarschaftshilfe. Der Hausverein fördert auch die Identifikation mit den Grundsätzen der Gesewo, die in den Statuten und im Leitbild festgehalten sind.

Innovationsfonds

Der Innovationsfonds ermöglicht und finanziert innovative Projekte (mit), die einen Bezug zum Leitbild haben. Gespiesen wird der Innovationsfonds durch die Innovationsbeiträge der Mieter:innen von fünf Franken pro Monat und Wohnung bzw. Gewerberaum.

Neben dem Innovationsfonds führt die Gesewo zwei weitere Fonds, den Solidaritätsfonds und den Pflichtdarlehensfonds.

Kapitalkosten

Siehe Finanzierung.

Kostenmiete und Kostenmietmodell

Die Wohnungen und Gewerbeflächen in den Liegenschaften der Gesewo werden nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet. Der Mietzins deckt die Kosten, die mit der Erstellung und dem Betrieb der Liegenschaft entstehen. Darüber hinaus erwirtschaftet die Gesewo keinen Gewinn – sie macht also keinen Profit.

Sechs Faktoren bestimmen die Kostenmiete: Unterhaltskosten, Betriebskosten, Einlagen in den Erneuerungsfonds, Kapitalkosten, Abschreibungen und seit Einführung des Stufenmodells der Beitrag zur Förderung der Selbstverwaltung und Gemeinschaftsentwicklung. Der Einfluss einzelner Faktoren verändert sich im Laufe der Jahre; z.B. steigen die Kapitalkosten, wenn die Hypothekarzinsen zunehmen.

Jedes Haus ist unterschiedlich; so ist auch die Zusammensetzung der Kostenmiete in jedem Haus eine andere. Wichtige Unterschiede zwischen den Liegenschaften sind zum Beispiel das Alter, das Verhältnis vom Anlagewert zum Gebäudeneuwert, der Unterhaltsfaktor und die Hauptnutzfläche und damit die Betriebskosten.

Der Hausverein verteilt die Kostenmiete für das Haus mit einem Mietzinsschlüssel auf die einzelnen Wohnungen und Gewerberäume. Die Miete einer Wohnung oder eines Gewerberaums kann auch einen Anteil der Kosten der gemeinschaftlichen Räume des Hauses enthalten.

Die Kostenmiete und ihre Einflussfaktoren sind ausführlicher im Handbuch Kostenmiete erläutert.

Landwert

Siehe Anlagewert.

Pflichtdarlehen

Mieter:innen der Gesewo verpflichten sich zur Zahlung eines Darlehens in der Höhe von zehn Prozent des Anlagewerts ihres Mietobjekts. 90 Prozent des Pflichtdarlehens können auch aus der Pensionskasse oder von Dritten finanziert werden. Ebenso besteht die Möglichkeit, einen Antrag an den Pflichtdarlehensfonds zu stellen. Pflichtdarlehen sind unverzinst. Zusammen mit den freien Darlehen beteiligen sich die Mieter:innen so mit 20 Prozent an der Finanzierung des Anlagewertes der Liegenschaft, in welcher sie wohnen oder ihr Gewerbe betreiben.

Pflichtdarlehensfonds

Der Pflichtdarlehensfonds kann von Mieter:innen in Anspruch genommen werden, welche nicht in der Lage sind, das Pflichtdarlehen in voller Höhe selbst zu beschaffen. Gespiesen wird der Fonds aus freiwilligen Beiträgen von Genossenschafter:innen. Bewohner:innen von Gesewo-Häusern sind aufgerufen, ein Solidaritätsdarlehen in der Höhe von 2% ihres steuerbaren Vermögens oder mindestens 1’000 Franken zu leisten.

Neben dem Pflichtdarlehensfonds führt die Gesewo zwei weitere Fonds, den Solidaritätsfonds und den Innovationsfonds.

Solidaritätsfonds

Der Solidaritätsfonds (Solifonds) unterstützt Bewohner:innen und Mieter:innen von Gewerberäumen zur Überbrückung von akuten, finanziellen Notlagen. Der Solifonds vergibt für eine begrenzte Zeitspanne Beiträge, die nicht regelmässig wiederkehrend sind. Gespiesen wird der Fonds mit dem Beitrag von 5 Franken pro Mietverhältnis und Monat.

Neben dem Solidaritätsfonds führt die Gesewo zwei weitere Fonds: den Pflichtdarlehensfonds und den Innovationsfonds.

Selbstverwaltung, Stufenmodell

Die Hausvereine der Gesewo verwalten ihre Häuser in hohem Masse selbst: Sie entwickeln die Hausregeln und passen sie laufend ihren Bedürfnissen an. Sie erledigen die Hauswartungsarbeiten wie kleinere Reparaturen, Reinigungs- oder Umgebungsarbeiten, organisieren je nach der gewählten Selbstverwaltungsstufe den Unterhalt ihres Hauses und bestimmen massgeblich mit bei der Wahl neuer Mieter:innen.

Die Selbstverwaltung ist im Reglement der dreistufigen Selbstverwaltung geregelt. Die Hausvereine können den Grad ihrer Selbstverwaltung aus drei Stufen wählen. Die Verantwortung für die Verwaltungsaufgaben liegt je nach Stufe beim Hausverein oder bei der Genossenschaft, in der Regel bei der Geschäftsstelle. Der Selbstverwaltungsvertrag zwischen Gesewo und Hausverein regelt die Wahl der Stufe und damit auch, welche Aufgaben der Liegenschaftenverwaltung die Gesewo dem Hausverein in die Selbstverwaltung überträgt.

Zur Finanzierung des Unterhalts steht dem Hausverein eine Unterhaltspauschale zur Verfügung.

Unterhaltskosten, Unterhaltsfaktor und Unterhaltspauschale

Die Unterhaltskosten werden vom Gebäudeneuwert / Gebäudeversicherungswert abgeleitet. Bei einigen Liegenschaften kommt ein weiterer Effekt zum Tragen: In der Annahme, dass neue Häuser weniger Unterhalt benötigen – dies gilt bei der Gesewo auch bei neu erworbenen Häusern, auch wenn diese bereits älteren Datums sind – wird anfänglich ein tieferer Unterhaltsfaktor eingesetzt, in der Regel 0.23%, der sich dann sukzessive auf den Endwert erhöht, bei den meisten Häusern auf 1.00%. So steigen die Unterhaltskosten bei einigen Häusern überproportional zur Teuerung.

Anhand des Unterhaltsfaktors und des Gebäudeneuwerts / Gebäudeversicherungswerts wird die jährlich ausbezahlte Unterhaltspauschale berechnet und vom Vorstand beschlossen. Dem Hausverein wird diese mitgeteilt, so dass dieser den Unterhalt seiner Liegenschaft – in Rücksprache mit der Geschäftsstelle – budgetieren und planen kann. Das Geld wird nicht nur für Material, sondern auch für Arbeiten durch externe Fachleute eingesetzt. Die Unterhaltsbuchhaltung wird seit 2024 immer von der Geschäftsstelle der Gesewo geführt. Die Unterhaltspauschale ist ein wesentlicher Bestandteil der Kostenmiete.

Wertberichtigung

Unser Ziel ist die nachhaltige Liegenschaftenverwaltung, dazu gehört auch die Vermeidung einer plötzlichen Wertberichtigung. Eine Wertberichtigung ist zwingend, wenn aufgrund eines Abrisses oder Verkaufs eine Differenz zwischen Buchwert und Realwert festgestellt wird. Das kann passieren, wenn ein Haus früher als geplant abgerissen oder mit zu geringem Ertrag verkauft werden muss. Diese plötzliche Wertberichtigung muss sofort erfolgen. Sie kann nicht mehr durch das Haus selbst aufgefangen werden und geht deshalb zu Lasten sämtlicher Liegenschaftenrechnungen der Gesewo. Deshalb müssen wir schon heute jedes einzelne Haus ausreichend abschreiben.